Вся суть коммерческой недвижимости: зарабатываем на инвестициях в арендный бизнес
Коммерческая недвижимость — это максимально стабильный вариант для эффективного вложения свободных денег. Такой способ инвестирования хорошо работает даже во время глобальных экономических кризисов. При этом самый выгодный метод выручки с нежилого фонда — это сдача «квадратов» в аренду.
Какая недвижимость считается коммерческой
Получение прибыли — основной признак таких «квадратов». Обычно это помещения, которые относят к нежилым. Сюда входят и апартаменты под посуточную аренду. Для полностью «белого» заработка на сдаче коммерческих площадей вам потребуется стать ИП или даже юридическим лицом.
Некапитальные строения по букве закона тоже входят в число коммерческих. Например, речь о палаточных городках. Но сегодня мы поговорим о тех помещениях, что на фундаменте. Именно с них прибыли бывает больше.
Коммерческими могут быть как готовые номера, так и недострои по договорам соинвестирования. Это весьма рискованная игра и исключительно вдолгую. Быстрой выгоды здесь не будет. Более интересны капитальные объекты с готовой регистрацией в Росреестре и кадастровым номером в анамнезе. Сразу после оформления в собственность вы имеете право официально и за деньги сдавать их.
В коммерцию иногда можно перевести и жильё, особенно если оно находится на первом этаже. Так пустующие квартиры превращаются в гостиничные номера. Для этого бывают нужны перепланировки, но делайте их строго с разрешения властей. Несущие стены в многоквартирниках сносить нельзя. Все другие изменения помещения регистрируйте и фиксируйте документально. Приёмочная комиссия должна будет проверить качество и безопасность работы, а потом выдать вам официальный акт, технический план и свежую выписку из ЕГРН.
Насколько это дорого
Прибыльная нежилая недвижимость намного дороже стандартных квартир и частных жилых домов. Но и сдавать их потом можно по расценкам элитного сегмента, если сделаете качественный евроремонт и наладите клининговый сервис.
Но важно помнить, что и налоги за обладание коммерческой недвижимостью намного выше, чем за жилые «квадраты». Это же относится и к тарифам по ЖКУ. Все коммуникации и удобства здесь буквально «золотые». Перед решением инвестировать обязательно рассчитайте все эти расходы. Берите актуальные цифры на сегодняшний день в вашем регионе.
С 2020 года по № 325-ФЗ налог высчитывается исходя из кадастровой стоимости, а не из рыночной. Эту сумму любой может увидеть на Публичной Кадастровой карте. А вот ставка налога зависит от ВРИ земельного участка, вашего юридического статуса и размера прибыли. Прогрессивная шкала заработала с января 2025 года.
Каждый индивидуальный предприниматель сегодня обязан отдавать в бюджет страны минимум 6% от прибыли в случае выбора самого экономного налогового режима. Юрлицо расстанется минимум с 13%. Сейчас вводятся правила, согласно которым при увеличении дохода растёт и ставка налога. Всё это учитывайте заранее при разработке своего личного бизнес-плана.
Если вам окажутся не под силу такие суммы, подумайте о самозанятости в качестве физлица. Простым смертным разрешено сдавать своё жильё с выплатой скромного налога, если прибыль за год не превышает 2,4 млн рублей. Это примерно 200 тысяч в месяц. Если вам такой зарплаты достаточно, в коммерческий сектор двигаться и вовсе не нужно. Платите свои 4% за сдачу квартиры или комнаты и радуйтесь дополнительной копейке в семейный бюджет.
Как приобрести коммерческую недвижимость
С чего стоит начать бизнес на недвижимости — так это с накопления денег. Арендные помещения как актив считаются объектами для инвестирования свободных средств и потому недоступны для большинства людей среднего класса. А вот если появился неожиданный доход от выплат в участии в СВО, от получения наследства или других подарков судьбы, коммерческая недвижимость сохранит его.
Без солидных сумм на счёте начать будет трудно. Взять коммерческие «квадраты» в кредит сейчас крайне сложно: банки предлагают очень жёсткие условия. Никакие льготные госпрограммы не подходят под приобретение нежилых объектов. Если ввязаться в ипотеку всё же придётся, готовьтесь к огромному первоначальному взносу и массе сопутствующих расходов.
Перед покупкой нужного объекта нельзя торопиться. Далеко не каждый свободный «квадрат» одинаково полезен. Одним из важнейших аспектов ликвидности будет место, где стоит здание. Насколько удобно будет добираться туда арендаторам? Приятный ли здесь вид из окна? Близко ли магазины, садики и больницы? Вся эта информация поможет понять, какую аудиторию привлечёт конкретное предложение и сколько с неё можно выручить прибыли.
Далее следует внимательно изучить всю документацию и проследить историю собственников. Юридическая чистота сделки — то, на чём нельзя экономить, поэтому нужно привлечь отдельного специалиста для тщательной проверки лота. Пусть он выяснит, законны ли были регистрации прав в прошлом и нет ли тайных наследников у продавца. Пусть расследует, соответствует ли категория земельного участка той деятельности, на которую вы рассчитываете.
Юрист понадобится и для составления Договора купли-продажи. Документ должен быть грамотно написан, с учётом всех возможных нюансов. Хороший текст — гарантия безопасности и ваших прав, и ваших денег в случае форс-мажоров.
Обязателен ли нотариус
Нотариус при хорошем Договоре совсем не обязателен, зарегистрировать документ вы можете самостоятельно в Росреестре. Но потратить несколько тысяч на специалиста всё же очень рекомендуется. Никакая гарантия лишней не бывает.
Услуга нотариуса пусть станет дополнением к уже проведённой проверке. Копать глубоко он не будет при ознакомлением с документами, поэтому юридические нюансы вы должны разузнать до посещения соответствующего кабинета. Если потом обнаружатся «чёрные лебеди», печать и нотариальное заверение сделки помогут в суде.
Есть и ещё одно преимущество оформления Договора купли-продажи через нотариуса — скорость. Если через МФЦ приходится регистрировать право собственности несколько дней, то здесь всё будет готово максимум через сутки. Нотариус отправляет данные дистанционно непосредственно в Росреестр, и сделка становится не только безопасной, но и максимально быстрой.
Когда же недвижимость переходит бесплатно, по договору дарения, нотариус и вовсе становится обязательной фигурой. Все нужные поправки в законы уже приняты в РФ и вовсю действуют.
Бизнес-план по сдаче в аренду
Актив никогда не должен простаивать. Это база. Иначе все ваши вложения пойдут в сторону нуля и даже минуса. Поэтому ориентируйтесь на свою потенциальную клиентскую базу. Есть ли в этом районе достаточно представителей вашей целевой аудитории? Насколько нишевым будет ваше предложение на рынке аренды? Какие именно люди смогут вам регулярно платить за нежилую площадь?
Всё это — начальная проектная работа. Без анализа окружающей реальности продвинуться не выйдет. Но когда вы уже официально числитесь в Росреестре как собственник и можете доказать это выпиской из ЕГРН, можно приступать непосредственно к зарабатыванию кэша.
Среди видов аренды самая выгодная — посуточная. Даже если несколько дней в месяце квартира будет простаивать, итоговый результат окажется прибыльнее, чем при долговременной сдаче.
Организовать посуточный бизнес можно двумя принципиально разными путями. Давайте рассмотрим их и выберем лучший.
Вариант первый: самостоятельная работа
Сейчас есть масса агрегаторов, которые помогают в посуточной аренде. Но вам самим придётся заморачиваться с хорошими фотографиями, отработкой негативных отзывов и созданием «кармы».
После каждых гостей нужна будет уборка. На клининг придётся тратить либо собственное время, либо платить из своего кармана. Также придётся заменять бельё, стирать его, пополнять запасы моющих и чистящих средств, следить за сохранностью мебели и постоянно быть на связи с постояльцами.
Плюсы этого варианта — непрерывный контроль над своей собственностью и экономия на сторонних услугах. Если же вы мечтали о более пассивном доходе, выбирайте другой путь.
Вариант второй: доверительное управление
Суть такова: вы заключаете договор управления с выбранной компанией, и вся ежедневная головная боль ложится уже на профессионалов. Вы отдаёте им процент от прибыли, а они обеспечивают вам:
поиск гостей и отслеживание их поведения в номере;
общение с постояльцами и соседями;
клининг и услуги прачечной;
оплата всех положенных налогов;
оперативный ремонт сантехники и решение других насущных проблем.
Основное преимущество договора с УК — ваша свобода. Вы сможете спокойно ездить по миру и отдыхать, пока ваша недвижимость работает за деньги. Вся рутина ложится на специалистов.
Лучше выбирать те управляющие компании, в которых применяют котловой метод распределения прибыли. Во-первых, такие организации точно профи, потому что работают сразу с несколькими собственниками. Во-вторых, такой подход гарантирует прибыль даже в несезон, ведь выручка делится между всеми партнёрами УК поровну. Это стабильность, которая при пассивном доходе — самое главное.
Такова вкратце основная информация для вашего старта в арендном бизнесе. Теперь вы можете спокойно налить чай, сесть в мягкое кресло и начать разработку своей личной стратегии на бумаге. Кто знает, может уже завтра вы начнёте по-настоящему менять свою жизнь и станете свободным предпринимателем на крепком фундаменте «квадратных» коммерческих активов. В любом случае желаем вам удачи.