Для чего нужна управляющая компания владельцу коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью называют помещения, предназначенные для получения дохода. Собственник использует их с целью извлечения прибыли от предпринимательской деятельности (в большинстве случаев — от сдачи в аренду). Примером таких объектов служат склады, офисы, торговые площадки, апартаменты. При этом следует учитывать, что последние имеют ряд особенностей.

Существуют организации, целью которых является помощь предпринимателям в получении дохода от сделок коммерческой недвижимостью.

Что такое управляющая компания (УК)

УК — это юридическое лицо, которое обслуживает здания и помогает их владельцам зарабатывать. Организации бывают трех видов:

1. Facility management. Их функции схожи с теми, которые выполняют УК в жилых помещениях: уборка, эксплуатация, ремонт, устранение аварий.

2. Asset management. Осуществляет доверительное управление. Уполномоченное лицо вправе совершать любые действия с недвижимостью, включая продажу. В России данный формат не распространен, так как немногие бизнесмены готовы предоставить управляющему столь широкие полномочия.

3. Property management. Средний вариант между первым и вторым видом. Ключевые решения принимаются владельцем объекта. При этом УК не только содержит и ремонтирует здания, но и контролирует оплату, делает налоговые платежи, заключает контракты, ищет арендаторов, ведет бухгалтерию.

Управляющий не имеет фиксированного оклада. Ему платят 10% (в среднем) от арендного потока. Таким образом, он заинтересован в поиске надежных партнеров, получении стабильного дохода и увеличении прибыли.

Чем УК помогает бизнесу

Управляющая компания осуществляет 5 основных функций с целью увеличения прибыли клиентов, предпринимательская деятельность которых связана с недвижимостью.

№ 1. Поиск арендаторов и переговоры с ними

При наличии свободных объектов организация оказывает помощь в подборе арендатора и заключении с ним договора. Опытные специалисты имеют контакты лиц, которым требуются помещения для расширения бизнеса. УК формирует базу заслуживающих доверие арендаторов. Кроме того, профессионал знает, на каких площадках стоит размещать объявления о сдаче.

Управляющий проводит фильтрацию контрагентов. Они проверяются на предмет судебных разбирательств (в настоящем или прошлом), наличия в отношении них исполнительных производств.

Пример: бизнесмен, который реализует одежду и обувь, намеревался арендовать помещение у клиента УК. Была предложена хорошая стоимость. Однако выяснилось, что Роспотребнадзор неоднократно штрафовал данного предпринимателя. Помимо этого, за ним числится налоговая задолженность, и два года назад он был признан банкротом. Арендатор проблемный, поскольку налоговая служба может принудительно списывать с его счетов средства, предназначенные для оплаты аренды. В результате клиент отказался сотрудничать с этим бизнесменом.

УК проводит исследование рынка недвижимости и знает, какие сети имеют затруднения с внесением платежей, кто нарушает условия контракта и выезжает раньше обговоренного срока.

Управляющая компания проводит переговоры с потенциальным арендатором, проверяет договор на предмет невыгодных для клиента условий. Например, алкогольные компании нередко требуют от владельца помещения, чтобы он организовал ремонт подъездных дорог, а также взял на себя обязанность по урегулированию конфликтов с жильцами (если они подадут жалобу на магазин). Данный пункт не в интересах арендодателя, включать его в договор не следует.

№ 2. Осуществление контроля за подрядчиками из различных областей

УК обязана поддерживать здание в пригодном для использования состоянии, в том числе заменять и ремонтировать оборудование (краны, розетки), красить стены, менять плитку (если она раскололась).

Большинство работ проводится с оборудованием. Например, нужно регулярно осуществлять проверку кондиционеров. Требуется улучшать системы: устанавливать приборы, которые потребляют меньше энергии, счетчики, передающие показания автоматически. Необходимо отслеживать нагрузку на оборудование и проводить его оптимизацию. Если канализация плохо работает, следует заменить трубы на те, которые имеют больший диаметр.

Поддержание комфортных условий в помещениях, предназначенных для коммерческих целей, также входит в обязанности УК. Ответственный специалист организует благоустройство, уборку, охрану, дезинсекцию, дезинфекцию, дератизацию. Кроме того, могут потребоваться высотные, отделочные, фасадные мероприятия, ландшафтный дизайн.

Перечисленные выше работы проводят подрядчики. Владелец помещения может найти их самостоятельно, но существует риск выбрать недобросовестного исполнителя. Управляющая компания имеет базу ответственных профессионалов, с которыми налажены долгосрочные отношения. Партнеры, не соблюдающие условия контракта, давно отсеяны.

№ 3. Решение возникающих проблем

Управляющий берет на себя ответственность за содержание здания и проведение внеплановых ремонтных работ. Кроме того, он обеспечивает сбор показаний приборов и передачу их контролирующим ведомствам, взаимодействует с муниципальными органами, коммунальщиками и проверяющими.

С коммунальными службами необходимо согласовывать сроки ремонта и проверок, производить сверку расчетов, требовать от них выполнения обязанностей.

Часто помещения проверяются Роспотребнадзором, противопожарной службой. Общаться с представителями данных учреждений должен сотрудник с юридическим образованием, а не случайный человек.

Ситуация из жизни: акт проверяющего был подписан продавцом, который даже не ознакомился с документом. В дальнейшем владелец потратил много времени, чтобы обжаловать результаты. При этом большую часть замечаний можно было устранить сразу. Например, запасной выход был заблокирован коробкой, оказавшейся в неподходящем месте. Ее достаточно было перенести.

Другой случай: вечером прорвало водопровод и затопило театральную школу, которая располагалась внизу. По поводу произошедшего клиента не беспокоили. О происшествии поставили в известность управляющую компанию. Специалист УК выехал на место и проконтролировал, чтобы утечку устранили. Также он провел переговоры с пострадавшими соседями относительно размера компенсации. Собственник здания был проинформирован о событии на следующий день. От него требовалось только подтвердить сумму возмещения.

Проблемы могут возникать в связи с протечкой крыши или действиями соседей. Например, в помещении рядом проходил ремонт. Рабочие повредили электрокабель. В результате обесточенными оказались 3 помещения. Такие ситуации следует разрешать быстро, с минимальными потерями для арендаторов.

№ 4. Проведение аудита и выработка эффективной стратегии получения прибыли

В первую очередь сотрудник УК организует аудит и, опираясь на похожие предложения, определяет стоимость аренды. После этого с учетом целей владельца разрабатывается план, как наиболее выгодно использовать помещение.

Если клиенту необходимо быстро начать зарабатывать, имеет смысл снизить цену, оперативно найти арендатора и не тратить средства на простой. В ситуации, когда скорость не важна, ставка повышается. Таким образом отсеиваются проблемные контрагенты, которые могут не внести вовремя плату.

К услугам управляющей компании нередко прибегают, чтобы подготовить недвижимость к реализации. Например, помещение с незаконной перепланировкой получится продать, только если предложить покупателю скидку. Профессионал УК оформляет необходимую документацию, после чего объект выставляется по рыночной цене.

С узаконенной перепланировкой можно найти арендатора, который готов вносить большую арендную плату. Магазин, продающий алкоголь, обязан иметь лицензию. Разрешение не выдадут при неоформленной перепланировке. Таким арендаторам сложно подобрать недвижимость, поэтому они соглашаются на высокую стоимость. Получается, что, приведя документы в порядок, владелец увеличит прибыль.

№ 5. Оптимизация налогов, решение бухгалтерских и юридических вопросов

Специалист УК организует бухгалтерское сопровождение бизнеса, планирует и контролирует платежи, готовит отчеты для клиента, выявляет ошибки в юридической и бухгалтерской документации.

Даже у благополучного предпринимателя обнаруживаются проблемы, например, неэффективный оборот документов. Часто акт и счет направляют арендатору на бумажном носителе, тогда как их можно подготавливать в электронном формате.

Еще одной ошибкой является несогласование зоны ответственности при составлении контракта. В случае поломки оборудования стороны перекидывают друг на друга обязанности по ремонту. Указание данного пункта в договоре позволит избежать разногласий.

Также встречаются проблемы юридического характера. Например, предоставление в аренду помещения с незаконной перепланировкой влечет наложение на организацию штрафа. К санкциям приведет ситуация, когда арендодатель заводит кабель электроэнергии мощностью 15 кВт при разрешенной 10 кВт. Кроме того, данное нарушение может спровоцировать пожар.

Для успешной сдачи коммерческих объектов необходимо знать рынок недвижимости, иметь юридические и бухгалтерские знания, разбираться в оборудовании, уметь выбирать добросовестных подрядчиков. Специалисты управляющей компании помогут правильно вести бизнес, избежать ошибок и увеличить прибыль.